Die im Jahre 2007 aufgetretene Kreditkrise führte zu einem beispiellosen Preisverfall amerikanischer Wohnimmobilien. Die Anzahl der Haushalte, deren Kreditschulden höher sind als der Wert ihrer Immobilien, ist stark gestiegen; in einigen Regionen übersteigt diese Zahl die 50%-Marke. Insgesamt sind heute mehr als 20% der Haushalte in den Vereinigten Staaten überschuldet. Dies führte zu einem neuen Phänomen: Strategischer Tilgungsstopp. Dies setzt ein, wenn Hausbesitzer, auch wenn sie sich die Monatsraten leisten können, vor ihren Hypotheken, die den Wert ihrer Häuser übersteigen, im wahrsten Sinne des Wortes davonlaufen.

Der Nutzungsgrad strategischer Tilgungsstopps hat einen entscheidenden Einfluss auf Regierungsmaßnahmen, das Problem der Überschuldung und dessen Auswirkungen auf die gesamte Wirtschaft zu verringern. Leider gibt es nur wenige Werkzeuge, festzustellen, warum und wie häufig Hauseigentümer diese Option wählen oder ablehnen. Die Obama-Regierung hat sich bezogen auf einen Bericht, der im letzten Jahr im Journal of Urban Economics  von Christopher Foote und dessen Kollegen in der Federal Reserve Bank in Boston veröffentlicht wurde. Während der Rezession von 1990 bis 1991 in Massachusetts fanden sie heraus, dass sehr wenige Menschen, die sich ihre Rückzahlungsraten leisten können, ihre Häuser aufgaben. Allerdings waren zu dieser Zeit nur sechs Prozent der Kreditnehmer überschuldet. Zudem ging die Höhe der Schulden nicht über 10% hinaus. Die heutigen Zahlen überschreiten beide Werte um ein Vielfaches

Jetzt hat eine Studie unter Mitarbeit von Paola Sapienza (Assistenzprofessorin für Finanzwesen an der Kellogg School of Management) wertvolle neue Einblicke für politische Entscheidungsträger geschaffen. Ihre Folgerungen: Das Anstieg strategischer Tilgungsstopps beschleunigt sich, wenn der Überschuldungsgrad über 10 Prozent des Wertes des Eigenheimes hinausgeht. Doch moralische und soziale Überlegungen spielen eine wesentliche Rolle, um Hauseigentümer von diesem Weg abzubringen – zumindest solange, bis mögliche Verluste eine bestimmte Schwelle erreichen.

Eine Bessere Vorhersage
„Wir versuchen, bezüglich hoher Verluste bessere Vorhersagen zu treffen”, erklärt Sapienza. „Wir fragen uns: Angenommen ein Hauseigentümer ist überschuldet und er kann sich die Raten noch leisten: Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass er sein Haus aufgibt? Dieser Aspekt ist sehr wichtig. Wenn wir letztlich herausfinden, dass der strategische Tilgungsstopp eher unwahrscheinlich ist, dann besteht der beste Ansatz darin, das Problem bei politischen Entscheidungen zu ignorieren. Kommt allerdings heraus, dass viele Eigentümer wahrscheinlich davonlaufen werden, dann ist es für die Obama-Regierung wichtig, die sozialen und wirtschaftlichen Folgen solchen Verhaltens ernsthaft zu bedenken.“

Vor einer finanziell tragbaren Hypothek wegzulaufen, bringt einige Nachteile mit sich. Zusätzlich zum Verlust des nach eigenen Wünschen gestalteten Eigenheims kommen Umzugskosten und eine verminderte Kreditwürdigkeit auf die Eigentümer zu, wodurch sich die Aufnahme zukünftiger Kredite schwieriger gestalten wird. Zudem erlauben die meisten Staaten den Gläubigern die Einleitung von Verfahren gegen Hauseigentümer, die die Tilgung verweigern, um die Differenz zwischen den Hypothekenschulden und dem Wiederverkaufswert der Immobilie einzuklagen. 
Trotz dieser Faktoren sagt Sapienza: „In den Vereinigten Staaten ist es relativ einfach, davonzulaufen.“ Sie merkt allerdings an, „dass sich Volkswirte fragen, ob es einzig und allein um Geld geht.“

In Zusammenarbeit mit Luigi Guiso (Professor für Volkswirtschaft am European University Institute) und Luige Zingales (Professor für Unternehmertum und Finanzen an der Booth School of Business, University of Chicago) begann Sapienza die Auswirkungen nicht-finanzieller Überlegungen auf die Entscheidung, Rückzahlungen von Hypothekenkrediten zu verweigern, zu quantifizieren. „Menschen könnten moralische Bedenken haben, die ihren Willen zur Zahlungsverweigerung beeinflussen,“ schreibt das Team in einem Arbeitspapier mit dem Titel „Moralische und Soziale Zwänge bzgl. des Strategische Tilgungsstopps von Hypothekenkrediten“ (“Moral and Social Constraints to Strategic Default on Mortgages“). Der Tilgungsstopp kann als moralisch falsch angesehen werden und ist daher - wenn auch nicht um jeden Preis - nach Möglichkeit zu vermeiden. „Falls diese moralischen Bedenken weitverbreitet sind, können sie die Wahrscheinlichkeit, dass amerikanische Haushalte die Tilgung ihrer Hypothekenkredite verweigern, stark abschwächen, selbst dann, wenn der Wert der Wohnimmobilie anhaltend abnimmt.“


Die Treibende Kraft Hinter Strategischer Tilgungsstopp

Zur Erforschung der mit strategischen Hypotheken verbundenen Zwänge formulierte Sapienza eine Umfrage, um relevante Informationen von tausend repräsentativen amerikanischen Haushalten zu erfassen. Der so genannte Chicago Booth—Kellogg School Financial Trust Index (etwa: Vertrauensindex), der vierteljährig aktualisiert und veröffentlicht wird, verfolgt Veränderungen im Hinblick auf das Vertrauen der Kreditnehmer in die Finanzindustrie und dessen Auswirkungen auf die Entscheidungen der Investoren. Die im Dezember 2008 und im März 2009 durchgeführte Umfrage enthielt zwei Fragen zum strategischen Tilgungsstopp: Mit welcher Wahrscheinlichkeit würden Sie die Tilgung verweigern, wenn der Wert Ihres Eigenheims die Höhe des aus verschiedenen Beträgen bestehenden Hypothekenkredit unterschreiten würde? Und finden Sie, dass ein strategischer Tilgungsstopp moralisch falsch ist? Um die sozialen Zwänge der Hauseigentümer abzuwägen, wurden die Haushalte zudem gefragt, wie viele Menschen in ihrem Bekanntenkreis Hypotheken nicht zurückzahlten und wie viele dies aus strategischen Gründen taten.

Die Umfrage machte drei Haupteinflüsse auf die 26 Prozent aller Haushalte, die die Tilgung verweigern, deutlich, die laut Aussage von Bekannten strategischer Natur sind. Während nur 5 Prozent der Haushalte die Tilgung strategisch stoppen würden, wenn der Wert ihres Hauses um 10-20 Prozent fiele, steigt diese Zahl auf 17 Prozent bei einer Wertminderung von 50 Prozent an. Selbst die 81 Prozent der Befragten, die einen Tilgungsstopp unter der Bedingung, dass man sich die Raten leisten kann, moralisch falsch finden, können ihre Meinung ändern, wenn ihre Verluste wachsen. Außerdem berichtet das Team, dass „der soziale Druck, die Tilgung nicht zu verweigern, schwächer wird, wenn die Eigentümer in Gebieten mit einer hohen Anzahl von Zwangsversteigerungen wohnen oder andere kennen, die ihre Tilgung strategisch stoppen. „Bleiben andere Faktoren konstant“, so die Forscher, „ist die Wahrscheinlichkeit um 77 Prozent geringer, dass Menschen, die Tilgungsstopp unmoralisch finden, erklären, ihr Vorhaben umzusetzen. Während andererseits Menschen, die jemanden mit Tilgungsstopp kennen, mit 82 Prozent größerer Wahrscheinlichkeit erklären, ihr Vorhaben umzusetzen. 

„Wir bestätigen das Ergebnis von Footes Arbeit, dass Menschen, deren Schulden weniger als 10 Prozent betragen, nicht weglaufen würden, da dies zu teuer wäre und es eine moralische Komponente – nämlich die Scham – gibt.“, sagt Sapienza zusammenfassend. „Unser Beitrag besteht darin zu zeigen, was passieren könnte, wenn der Wertverlust größer als 10 Prozent ist. In Gebieten, wo das Verhältnis von Zwangsversteigerungen zur Gesamtzahl der Hypotheken mehr als 15 Prozent beträgt, sind die Menschen eher geneigt, wegzulaufen. Die Menschen gaben an, dass sie vor ihrer Hypothekenschuld weglaufen würden, sobald der Wertverlust groß genug ist. Menschen, die dies für unmoralisch halten, sind weiterhin im geringeren Masse geneigt, so zu handeln. Doch durch unserer Umfrage haben wir gelernt, dass moralische Zwänge zurückgedrängt werden, sobald das Ausmaß der wirtschaftlichen Kriterien überwiegt.“

Implikationen für die Politik
Was bedeutet die Studie für die Bemühungen der politischen Entscheidungsträger, die Hypothekenkrise abzufedern? „Wir haben keine politischen Vorschläge“, sagt Sapienza, „aber wir versichern, dass der prozentuale Anteil derer hoch ist, die möglicherweise aufgrund einer wesentlichen Wertminderung der Immobilie davonlaufen. Dies könnte auch weitere Menschen in einer Gemeinde beeinflussen. Vorhergehende Studien konnten dieses Problem nicht zum Vorschein bringen.” 

Die Forschung zeigt außerdem, dass Gemeinden ihre Antworten auf die Krise in Abhängigkeit vom Ausmaß der Wertverluste ihrer Immobilien planen müssen. „Wir können besser einschätzen, was in Gebieten passieren wird, wo die Preise um 40 Prozent gesunken sind, verglichen mit Gebieten, in denen der Preisverfall nicht so hoch war“, erklärt Sapienza.

Schließlich enthält die Studie eine Botschaft für Eigentümer, die ihre Raten weiter bezahlen und sich an dem Konzept der Regierung stoßen, diejenigen, die ihre Zahlung eingestellt haben, zu unterstützen. „Grundsätzlich könnte ich wütend werden, wenn die Regierung meinem Nachbarn mit meinen Steuergeldern unterstützt“, sagt Sapienza. „Allerdings werde ich Regierungsmaßnahmen mit größerer Wahrscheinlichkeit akzeptieren, wenn ich feststelle, dass sonst viele meiner Nachbarn davonlaufen würden und dies zu einer weiteren Wertminderungen meines eigenen Hauses führen würde.“