房地产经纪人和经济学家再度对美国的房屋市场感到乐观。然而虽然目前房价以过去七年来最快的速度上升着但其长期走势如何则仍难以确定。根据四十年来在25个国家取得的数据来看房价上扬的荣景与荣景泡沫破裂的情况同样都不可能永远持续。那么是什么因素决定着上扬的房价会持续

一栋房子的价值多少有很重要的一部分是取决于下一代的人愿意花多少钱来买Kellogg管理学院金融学教授Sergio Rebelo这么解释。“因此我们总是在猜测下一代将会有多富裕。”我们对前景的看法越光明我们自然就越愿意付钱买现有的房子。

即使如此试图理解房市起落的经济学家依然难以从中理出头绪。经济学家假设虽然未来是不确定的但人们通常对未来可能会有哪些不同结果的看法一致并且根据这样的认知采取合理的行动。Rebelo指#20986;当人人对未来有着相同的预期时今天得知有关未来的好消息应能使房价上扬至少今天会。但实际上房屋价格是逐渐变化的平均而言房市的荣景会持续六年衰退则持续五年。见图 1。

图 11970年到2010年之间美国、日本、瑞士、英国的房价指数。

Rebelo解释使情况变得更加复杂的是“在许多涨跌事例中我们很难找出与房价大幅波动有重要关联的变数。”也就是说人们可能用来判断买房是不是好主意的一些因素如房租价格和就业率等都不是强有力的房价预测指标。


对未来的看法分歧
于是Rebelo和Craig Burnside杜克大学经济学教授、Martin Eichenbaum西北大学经济学教授两位同事共同做出一项重要假设即使我们都是理性的人获知相同的经济信息然而我们对于信息的解读却可能各不相同。换句话说虽然我们看到的是同样的美国未来成长的预测数字但对于这些数字所代表的涵义仍然“各自保留不同的意见”。

那么研究人员对于知情人士可能看法分歧的这个假设有多符合实情呢回想一下2005年的情况——那是房价开始走下坡的前一年金融市场发生巨变的前三年——当时圣路易斯联邦储备银行总裁暗示房价可能还会上涨百分之40。这番话引来达拉斯联邦储备银行总裁的回应他对联邦储备#22791;局主席艾伦·格林斯潘说“主席先生我想提议请他去买我在华盛顿的房子。”

由此通过口耳相传对房市前景的乐观态度便逐渐在人群中传播就像一种传染性疾病在社会上蔓延一样。

Rebelo与同事将他们的假设实际运用在说明房市逐渐兴衰循环与永久性价格上涨的模型中。在该模型中有些人认为经济的长期基本面将变得更好房价应会提高其他有些人则认为经济基本面将维持不变因此价格不会变动。第三组人则对未来房价走向没有定论。

人与人之间偶然会相遇。当不同观点的两人相遇时对自己的观点更有把握的一方会利用或然率来说服另一方相信他的观点是正确的。由此通过口耳相传对房市前景的乐观态度便逐渐在人群中传播就像一种传染性疾病在社会上蔓延一样。事实上该模型借用瑞士数学家Daniel Bernoulli的数学技巧该数学家用这些技巧说明天花的蔓延。

那么2006年发生了什么事
如果我们看出经济基本面确已变得更好——例如就业率强劲上升之后或签署一项重要国际贸易协定后——每个人对房市价格都会有一致的看法而房价上涨就会是永久性的。

然而当对房市价格存在不同看法时乐观者认为房价低想买入悲观者认为房价高想卖出该模型可能就会产生兴衰的循环。在兴衰循环中乐观者人数增加时会驱使价格上扬。但是Rebelo解释道“使价格下降的原因是突然间没有那么多人对买房兴致勃勃了。”

Rebelo表示这些消长对于理解美国2006年间的房屋市场所发生的事可能有用处。他说“有些人认为房价崩盘是因为当时政府对金融业加诸新规定所致。然而这个论点把因果关系完全颠倒了。2006年时啥事也没发生。完全没有。不过就是缺乏新的房屋买家罢了。”