Quando a bolha estoura

Agentes imobiliários e economistas estão novamente /confiantes no mercado imobiliário americano. No entanto, embora os preços dos imóveis subam no ritmo mais rápido nos últimos sete anos, sua trajetória de longo prazo está longe de garantida. Com base em 40 anos de dados de 25 países, um aquecimento nos preços da habitação não significa ser permanente ou que termine em uma recessão dolorosa. Então, quais fatores podem determinar que aumento dos preços será mais robusto?

Uma parte importante do valor de uma casa depende do valor que a próxima geração estará disposta a pagar por ela, explica Sergio Rebelo, professor de finanças da Kellogg School of Management. "Assim, sempre buscamos determinar o quanto a próxima geração será bem sucedida." E quanto mais otimismo temos quanto ao futuro, mais estamos dispostos a pagar pelas casas já existentes.

Ainda assim, os economistas que tentam entender os altos e baixos dos mercados imobiliários sempre enfrentam grandes dificuldades. Os economistas pressupõem que, apesar da incerteza do futuro, as pessoas geralmente concordam sobre a probabilidade de diferentes resultados futuros e agem racionalmente, baseado nesse conhecimento. Em um mundo onde todos têm as mesmas expectativas, como Rebelo aponta, boas notícias sobre o futuro imediato normalmente fazem com os preços subam. Porém, na prática, os preços das habitações mudam gradativamente; em média, as expansões levam seis anos e as recessões, cinco. (Veja a Figura 1).

Figura 1: Índices de preços imobiliários dos EUA, Japão, Suíça e Reino Unido, de 1970 a 2010.

Para complicar ainda mais, Rebelo explica que, "em muitos casos, é difícil encontrar variáveis que se correlacionam bem com os grandes movimentos dos preços da habitação". Ou seja, fatores como preços de aluguel e taxas de emprego, que as pessoas podem usar para decidir se a compra é ou não uma boa idéia, simplesmente não são bons parâmetros para determinar preços habitacionais.

Discordância sobre o futuro
Assim, Rebelo, juntamente com seus colegas Craig Burnside, professor de economia na Duke University e Martin Eichenbaum, professor de economia na Northwestern University, formularam um pressuposto fundamental: ainda que sejamos seres racionais com acesso às mesmas informações sobre a economia, ainda assim podemos interpretar as informações de maneira diferente. Em outras palavras, todos podemos olhar para os mesmos indicadores de crescimento futuro dos EUA, e ainda assim "concordar em discordar" sobre o que eles significam.

Então, quão realista é a suposição dos pesquisadores de que pessoas sábias podem discordar? Consideremos que, em 2005, um ano antes do declínio dos preços da habitação e três anos antes da implosão dos mercados financeiros, o presidente do Banco Central de St. Louis sugeriu que poderia haver um aumento de 40% nos preços das habitações. Em resposta, o presidente do Banco Central de Dallas disse a Alan Greenspan, "Sr. Presidente do Conselho, eu gostaria de propor que ele comprasse minha casa em Washington".

Assim, no boca-a-boca, o otimismo sobre o mercado imobiliário pode gradativamente se espalhar por uma população, como se passa com uma doença socialmente contagiosa.

Rebelo e seus colegas colocaram sua suposição em prática em um modelo que descreve os ciclos de expansão e recessão graduais e aumentos de preços permanentes. No modelo, algumas pessoas acreditam que os pontos fundamentais de longo prazo da economia mudarão para a melhor, e que os preços da habitação devem subir, enquanto outras pessoas acreditam que os pontos básicos da economia devem permanecer na mesma e, consequentemente, os preços não devem mudar. (Um terceiro grupo de pessoas é agnóstico sobre os preços futuros da habitação).

O encontro de pessoas se dá ao acaso. Quando duas pessoas com pontos de vista diferentes se encontram, a que está mais segura convence a outra que seu ponto de vista está correto, com certo grau de probabilidade.  Assim, no boca-a-boca, o otimismo sobre o mercado imobiliário pode gradativamente se espalhar por uma população, como se passa com uma doença socialmente contagiosa. (De fato, o modelo tomou emprestado técnicas do matemático suíço Daniel Bernoulli, que as utilizou para descrever a difusão da varíola.)

O que aconteceu então em 2006?
Se os pontos fundamentais da economia acabar mudando para  melhor, depois de um forte aumento nos índices de emprego, por exemplo, ou um importante acordo internacional de comércio exterior, todos concordam sobre os preços de mercado, e os aumentos de preços imobiliários são permanentes.

Mas onde houver desacordo sobre os preços de mercado (no qual os otimistas acreditam que os preços estejam baixos e desejam comprar, e os pessimistas acreditam que os preços estão elevados e  desejam vender), o modelo pode produzir ciclos de expansão-recessão. Em um ciclo expansão-recessão, um aumento no número de pessoas otimistas pressiona os preços para cima. Mas, Rebelo explica, "o que faz com que o preço decaia é que, de repente, não há tantas pessoas animadas em comprar uma casa".

Esta dinâmica pode ser útil para entender o que aconteceu com o mercado imobiliário dos EUA em 2006, diz Rebelo. "Algumas pessoas dizem, 'Olha, os preços caíram porque houve nova regulamentação imposta ao setor financeiro. Mas esse argumento se equivoca quanto à causalidade. Nada aconteceu em 2006. Absolutamente nada. Simplesmente não havia mais compradores de casas".