Las bruscas caídas después de las alzas

Economistas y agentes inmobiliarios nuevamente auguran un alza en el mercado inmobiliario estadounidense. Pero, si bien en la actualidad los precios de la vivienda están aumentando al ritmo más acelerado de los últimos siete años, nadie puede garantizar la trayectoria de los precios a largo plazo. Según datos recopilados en 25 países durante cuarenta años, las alzas de los precios de la vivienda no tienen mayores probabilidades de perpetuarse que de desplomarse trágicamente. ¿Así que, qué es lo que determina que los precios se mantengan elevados o no?

Una gran parte del valor de una vivienda depende de lo que la siguiente generación esté dispuesta a pagar por ella, explica Sergio Rebelo, profesor de finanzas de la Kellogg School of Management. "Así que siempre estamos haciendo suposiciones sobre la prosperidad de la generación venidera." Y cuanto más color de rosa vemos el futuro, más estamos dispuestos a pagar por las viviendas existentes.

Aun así, son notorias las dificultades que han sufrido los economistas que han intentado comprender los bruscos altibajos del mercado inmobiliario. Los economistas suponen que, si bien el futuro es incierto, la gente normalmente está de acuerdo con respecto a las probabilidades de que se produzcan ciertos resultados finales y actúa racionalmente en consecuencia. Y en un mundo en el que todos tienen las mismas expectativas, señala Rebelo, recibir buenas noticias sobre el futuro hoy debería provocar un aumento de los precios...hoy. Pero en la práctica, los precios de la vivienda evolucionan gradualmente; en promedio, las alzas del sector duran seis años y las caídas cinco. (Ver figura 1).

Figura 1: índices de precios de la vivienda en EE. UU., Japón, Suiza y Reino Unido de 1970 a 2010.

Rebelo explica que, para complicar más las cosas, "en muchos episodios tenemos dificultades para detectar variables que estén bien correlacionadas con las grandes fluctuaciones de los precios de la vivienda". Es decir que factores tales como los precios del alquiler y la tasa de desempleo, que se podrían utilizar para determinar si comprar es buena idea, a fin de cuentas no son indicadores fiables de los futuros precios de la vivienda.

Desacuerdo sobre el futuro
Así pues, Rebelo, junto con sus colegas Craig Burnside, profesor de economía en la Duke University y Martin Eichenbaum, profesor de economía en la Northwestern University, partieron del siguiente supuesto clave: que a pesar de que todos somos seres racionales con acceso a la misma información sobre la economía, se da el hecho de que cada cual puede interpretar los datos de manera distinta. En otras palabras, hay que reconocer que aunque todos tengamos delante los mismos indicadores del futuro crecimiento de EE.UU., no todos estaremos de acuerdo sobre lo que indican precisamente esos indicadores.

Entonces, ¿hasta qué punto es realista la hipótesis de los investigadores de que puede haber discrepancias de opinión incluso entre personas bien informadas? Téngase en cuenta que en 2005, apenas un año antes de que empezaran a caer los precios de la vivienda y tres antes de que implosionaran los mercados financieros, el presidente del Federal Reserve Bank of St. Louis aventuró que el precio de la vivienda podría en potencia aumentar otro 40 por ciento. A lo que su homólogo del Federal Reserve Bank of Dallas, dirigiéndose a Alan Greenspan, contestó: "Señor Presidente, entonces quisiera proponerle a ese señor que me compre mi casa en Washington".

Y es así como, de boca en boca, gradualmente se puede propagar el optimismo sobre el mercado inmobiliario en la población, como si fuera una enfermedad contagiosa.

Rebelo y sus colegas pusieron en práctica su hipótesis en un modelo que describe tanto los ciclos de alzas y bajas como los aumentos de precios permanentes. En este modelo, un grupo piensa que los fundamentos económicos de largo plazo mejorarán y que los precios de la vivienda seguramente aumentarán, mientras que otro opina que los fundamentos seguirán igual y que por lo tanto los precios no cambiarán. (Un tercer grupo se muestra agnóstico sobre el futuro de los precios de la vivienda.)

Las personas se encuentran al azar. Cuando dos personas con distintas opiniones se encuentran, la que más segura está de su punto de vista convence a la otra de que su punto de vista es el correcto con cierta probabilidad.  Y es así como, de boca en boca, gradualmente se puede propagar el optimismo sobre el mercado inmobiliario en la población, como si fuera una enfermedad contagiosa. (De hecho, el modelo toma prestadas técnicas matemáticas del matemático suizo Daniel Bernoulli, que las empleó para describir la propagación de la viruela.)

¿Y qué fue lo que pasó en 2006?
Si se hace patente que los fundamentos de la economía han experimentado una mejora (tras un fuerte repunte del empleo, por ejemplo, o la firma de algún importante acuerdo de comercio internacional) todo el mundo se muestra de acuerdo sobre los precios del mercado y si hay aumentos de los precios de la vivienda, adquieren un carácter permanente.

Pero cuando hay desacuerdo (porque hay optimistas que piensan que los precios están bajos y quieren comprar, y pesimistas que creen que están altos y quieren vender), el modelo puede producir ciclos de alzas y caídas. En un ciclo de alza y caída, un aumento del número de optimistas hace subir los precios. Pero, explica Rebelo, "lo que hace que los precios se desplomen es que de repente ya no hay tantas personas interesadas en comprar una vivienda".

Esta dinámica puede ayudar a entender lo que ocurrió en el mercado inmobiliario de EE. UU. en 2006, según Rebelo. "Hay quien dice, 'Ah, los precios cayeron en picado porque se le impuso un nuevo reglamento a la industria financiera'. Pero los partidarios de este argumento se equivocan totalmente sobre la causalidad. No ocurrió nada en 2006. Absolutamente nada. Simplemente se agotó la fuente de nuevos compradores de viviendas".