放弃

2007 开始的抵押贷款危机使美国房价出现暴跌。所欠的抵押贷款金额高于房屋价值的家庭数已大幅增加对于某些地区这一数字超过了 50%。总之超过 20% 的美国家庭现在出现了负资产。这已导致新的现象策略性违约。当房主放弃超出他们房屋价值的抵压贷款时即使他们能够支付每月的应付款便会出现这些现象。

这种可能出现的策略性违约已对政府致力于减轻负资产的工作及对整个经济具有关键性的影响。不幸的是目前几乎没有任何方法可以确定房主为什么以及多么频繁地选择或拒绝这一策略。Obama 政府已引用了 Christopher Foote 及其在波士'#39039;联邦储备银行的同事去年在Journal of Urban Economics中发表的论文结论。在 1990 年 - 1991 年的马萨诸塞州衰退时期他们发现能够负担起抵押贷款应付款的人很少放弃他们的房屋。但当时只有 6% 的贷款者出现负资产。而且负资产金额不超过 10%。当前的数目远远超过了这两项数字。

现在由 Paola SapienzaKellogg 管理学院金融学副教授合作创作的研究为政策制定者提供了宝贵的新洞察。其结论当负资产金额超过房屋价值的 10% 时策略性违约的速度便会加快。但道德和社会考虑因素在劝说许多房主不要采取这一措施方面发挥了关键作用— 至少等到可能的损失达到某个阈值。

更好的预测

Sapienza 解释说“我们正在尽力制定对於大范围损失的更好预测。我们提出了一个问题如果一个房主的房屋出现了负资产但仍能够支付起应付款他放弃房屋的可能性有多大如果最终的回答是不可能出现策略性违约则制定政策时的正确方法是不理会该问题。但是如果对该问题的回答是许多房主可能选择放弃则 Obama 政府认真考虑该行为所带来的社会和经济后果就非常重要。”

放弃一个出现负资产却仍负担得起的抵押贷款具有某些不利。除损失针对他们品味定制的房屋外出走的房主还要负担迁居成本并且他们的信用等级会大幅下降从而使他们在未来难以向银行贷款。而且大多数#24030;允许抵押贷款持有人贷方对策略性违约者借方追缴抵押贷款金额与房屋转售价值之间的差额。

尽管有这些因素Sapienza 说“在美国选择放弃是相当容易的。”但她继续说道“经济学家想知道钱是否是唯一的考虑因素。”

在与 Luigi Guiso欧洲大学研究所经济学教授及  Luigi Zingales芝加哥大学 Booth 商学院创业与金融学教授的合作中Sapienza 着手衡量在抵押贷款违约中非考虑财务因素的影响有多大。该团队在其论文中写道 “一些个人可能具有道德的考量近而影响他们违约的意愿”以及“违约可被视为不道德因此应该尽量避免—如果不是付出全部代价—至少也要付出相当大的代价。这种观念如果够普遍即使房屋的价值继续贬值道德考量可能大大降低美国家庭采取抵押贷款违约的可能性。”

驱使策略性违约

为研究对策略性抵押贷款的约束Sapienza 制定了一个寻问调查以收集一千个具有代表性的美国家庭的相关资料。利用芝加哥 Booth—Kellogg 学院Financial Ttrust Index (金融信托指数)来追踪金融行业中信托基金的变化及其对投资者决策的影响并於每个季度发布最新信息。2008 年 12 月和 2009 年 3 月进行的寻问调查里包含有关策略性违约的两个问题如果您的房屋价值低于您所欠的抵押贷款金额您采取策略性违约的可能性有多高以及您是否将策略性违约视为不道德为了评估房主所受的社会压力回答者还被问道他们知道有多少人有此房屋违约以及有多少人采取了策略性违约。

该调查揭示了三个主要影响据了解所有违约事件中 26% 为策略性的。然而如果面临房价贬值10% 至 20%只有 5% 的家庭会采取策略性违约如果是贬值50%时此违约数字会上升到 17%。也就是说当可能的损失增加时甚至认为一个人在能负担得起应付款时采取抵押贷款违约是不道德的 81%回答者会改变他们的想法。此外该团队还报告了“当房主居住在房屋没收频率较高的区域或他们知道其他人采取了策略性违约时不违约的社会压力会被减轻”。这些研究人员继续说道在其他条件都相同的情况下“认为违约是不道德的人中有 77% 的人不太可能宣称他们打算这样做而知道别人违约的人中有 82% 的人很可能宣称他们打算这样做”。

Sapienza 总结说“我们确认了 Foote 论文得出的负资产低于 10% 的人不会选择放弃的结论因为这样做代价太高并且存在道德考虑因素 — 羞耻因素。我们的贡献是显示当价值下降幅度超过 10% 时可能发生的情况。在房屋没收与总抵押贷款的比率超过 15% 的地区人们更倾向于选择放弃。当负资产足够大时人们会宣称他们将放弃自己的抵押贷款。认为是不道德的人仍不太倾向于这样做但从调查中我们了解到当经济考虑因素够大时他们会降低道德的约束力。”

政策含义

该研究对政策制定者想办法减轻抵押贷款危机的工作有什么含义Sapienza 说“我们没有政策建议但我们坚信因房价大幅下跌而可能决定选择放弃的人数比例并非微不足道。这可能影响社区中的其他人。先前的研究没有揭示这一问题。”

该研究还表明地区需要根据房屋价值的损失程度微调他们对危机的反应。Sapienza 指出“这使我们更容易了解相较于价格降低幅度不太高的地区房价已下跌 40% 的地区将会发生什么情况。”

最后对于继续支付抵押贷款应付款并且对政府想援助那些没有这样做的人的主意表示不满的房主该研究中还包含了有关他们的信息。Sapienza 说“在某种基本层面上我可能对于政府利用来自我纳税的资金来帮助我邻居的做法感到不满。但如果我认识到不这样做的话我的许多邻居可能放弃他们的房屋从而导致我自己的房价进一步下跌我更有可能接受政府的介入。”