Como as cidades globais devem lidar com o influxo de residentes estrangeiros e abastados?

Quem entre nós nunca sonhou - mesmo que por um minuto - em recomeçar a vida em algum lugar distante?

Nas últimas décadas, passagens aéreas mais acessíveis e o aumento da possibilidade de trabalhar remotamente tornaram esse sonho uma realidade para algumas pessoas. Cidades famosas como Paris e Veneza passam por uma onda de chegadas de estrangeiros de países ricos, com seus laptops em mãos e olhos brilhando para morarem nestas cidades por alguns meses ou até mais.

Entre os residentes, as reações são mistas. Os estrangeiros ricos fazem compras em lojas e frequentam restaurantes locais, mas, por outro lado, causam aumento nos aluguéis, no transporte e no congestionamento, além de transformar a cultura do local.

Sergio Rebelo, professor de finanças da Kellogg, conhece bem essa difícil situação. Natural de Portugal, ele viu a capital do seu país, Lisboa, ter que lidar com uma maré de americanos, franceses e pessoas de outras nacionalidades que querem morar lá.

“Lisboa é uma cidade linda, mas está sendo transformada por um enorme fluxo de residentes estrangeiros e turistas”, diz ele. O centro de Lisboa agora está cheio de lojas de souvenirs e restaurantes para estrangeiros o que "deixam a cidade menos atraente para a população local".

No mundo todo, os governos têm respondido de formas diversas ao aumento de residentes estrangeiros abastados. A maioria das intervenções políticas se concentra na habitação, já que os aluguéis e os valores das propriedades são afetados de forma bastante drástica e imediata pelos recém-chegados. Alguns países, convencidos de que o sacrifício vale a pena, incentivaram ativamente os estrangeiros ao oferecer subsídios habitacionais; outros adotaram a abordagem oposta e restringiram totalmente que os aspirantes a expatriados adquirissem casa própria ou impuseram enormes tributos para a compra de propriedades. Qual é a melhor estratégia?

Em um novo artigo, Rebelo e os coautores João Guerreiro da UCLA e Pedro Teles da Católica-Lisbon School of Business and Economics respondem a esta pergunta. Os autores chegaram à conclusão de que nem o subsídio nem a tributação das compras de residências por estrangeiros são a melhor maneira de enfrentar os desafios decorrentes dessa situação. Em vez disso, os pesquisadores propõem que os governos adotem uma espécie de abordagem equilibrada: tributar os ganhos de capital pela venda de propriedades para todos e usar o produto da venda para ajudar a compensar os danos causados aos habitantes locais.

Essa abordagem de impostos e transferências fornece "uma solução ganha-ganha", diz Rebelo. “Acredito que muitas políticas implementadas se enquadram mais em uma solução perde-perde, pois os estrangeiros são impedidos de entrarem no país, e este deixa de obter ganhos de capital potencialmente grandes”.

Moldar a mudança em cidades globais

Para seu modelo, Rebelo e seus colegas vislumbravam uma metrópole dividida em um centro e uma periferia. Os residentes estrangeiros ricos preferem o centro da cidade; os moradores locais escolhem onde morar e trabalhar com base em uma variedade de fatores, incluindo preferência pessoal e tempo de deslocamento para o trabalho.

Um fluxo de residentes estrangeiros faz com que os preços das residências aumentem no centro da cidade. Esse aumento beneficia os moradores locais donos de propriedades que podem vendê-las ou alugá-las a estrangeiros. Os ganhos de capital gerados criam o que os pesquisadores chamam de “excedente de residentes estrangeiros” - essencialmente, os fundos extras que os estrangeiros inserem na economia do país.

No entanto, há também uma desvantagem econômica: os moradores locais que permanecem no centro da cidade agora pagam aluguéis mais altos e têm menos dinheiro para comprar outras coisas. Alguns podem optar por se mudar para a periferia e ter que aturar deslocamentos mais longos para o trabalho, o que os tornam menos produtivos.

Assim, a vantagem econômica vale mais do que a desvantagem?

Os pesquisadores afirmam que sim. Os países recebem ganhos suficientes do excedente de residentes estrangeiros para compensar os custos sofridos pelos moradores locais. É por isso que as políticas que desincentivam as chegadas de estrangeiros ricos são negativas, uma vez que os países deixam de ganhar muito dinheiro. Por outro lado, o incentivo dado aos estrangeiros com subsídios habitacionais, por sua vez, desequilibra demais a balança para outra direção.

Em outras palavras, ao tributar os ganhos de capital sobre propriedades, os governos podem coletar parte do excedente de residentes estrangeiros e usá-lo para resolver os novos problemas que os locatários locais enfrentam. “Essa política é relativamente simples”, diz Rebelo. Por exemplo, "se eu morar em uma dessas grandes cidades com muitos estrangeiros, meu aluguel pode ser subsidiado".

É óbvio que a realocação para a periferia implica custos sociais. As pessoas podem se tornar menos produtivas e passar mais tempo no trânsito por causa do congestionamento. Os benefícios da densidade destacados por urbanistas como Jane Jacobs, como por exemplo, melhores oportunidades de aprendizagem por meio de interação próxima, também podem diminuir. Para mitigar essas desvantagens, o governo poderia implementar impostos e subsídios baseados na localização, que variam dependendo de onde as pessoas residem e trabalham.

Os pesquisadores também levaram em consideração outros fatores, como o trabalho remoto. Quando os trabalhadores têm a opção de trabalhar de home office, viver na periferia e não no centro da cidade, eles têm menos desvantagens.

Uma solução ganha-ganha para as cidades globais

Rebelo diz que ele e seus colegas ficaram impressionados com o que descobriram. “Começamos o estudo com uma visão um tanto agnóstica, mas muitas pessoas nos disseram que os residentes estrangeiros causam muitos problemas para os moradores locais e, assim, se quiserem comprar residências, devem pagar tributos”, diz ele. “Ficamos um pouco surpresos com o resultado, que diz: ‘Olha, permitir a vinda de estrangeiros é bom, e se depois houver outros problemas, como congestionamento no trânsito, pode-se corrigi-los à parte - por exemplo, cobrando-se pelo tráfego de veículos durante o horário de pico”. Entretanto, não é eficiente impedir uma transação tão valiosa”.

Ele acredita que a pesquisa também destaca algumas abordagens de longo prazo que os países podem adotar ao considerar como se ajustar às suas novas realidades. Por exemplo, converter escritórios subutilizados do centro da cidade em habitação cria um espaço muito necessário nos locais mais nobres. “Com o tempo, haverá mais hotéis para acomodar turistas, mais residências projetadas para estrangeiros e poderemos ver prédios de escritórios e fábricas saírem do centro da cidade”, explica Rebelo. Mudar os escritórios para fora do centro da cidade pode também reduzir o deslocamento de moradores desses bairros ou até mesmo fazer com que a periferia fique mais atraente para os trabalhadores que precisam se deslocar para o trabalho.

Em Paris, por exemplo, algumas empresas mudaram seus escritórios para distritos periféricos, abrindo caminho para turistas e outros estrangeiros nos distritos centrais. É uma cidade diferente, mas isso não é necessariamente algo ruim. Afinal, diz Rebelo, “as cidades são como um organismo vivo e se transformam organicamente ao longo do tempo”.